מאת אילון סלומון · 31 במאי 2026 · עודכן: 3 באוקטובר 2026משכנתא הפוכה היא מוצר לקהל צר מאוד: בעלי דירה בגיל פרישה, שהנכס שלהם שווה הרבה והחשבון בבנק שווה מעט. הם צריכים כסף לעזור לילדים, לטיפול רפואי או פשוט לחיות בנוחות, ולא רוצים למכור את הבית. הנפחים קטנים. השיחות ארוכות. וכל עסקה שנסגרת היא תיק גדול.
עודכן: 3 באוקטובר 2026. הורחב עם גיל הכניסה, שיעורי המימון לפי גיל, מבנה השיחה ושאלות נפוצות. מספרים ישנים שלא אומתו הוסרו.
מה זה משכנתא הפוכה, בקצרה?
הלוואה לבעל נכס בגיל מבוגר, בשעבוד הדירה, שבה לא משלמים החזר חודשי. הקרן והריבית מצטברות, וההלוואה נפרעת כשהנכס נמכר, בדרך כלל אחרי פטירת הלווה או כשהוא עובר לדיור מוגן. הכסף יכול להגיע בסכום אחד או כקצבה חודשית. סקירה של בנק ישראל מתארת את המנגנון ואת ההיגיון שלו: להפוך את הדירה להכנסה בלי לעזוב אותה.
בישראל המוצר מוצע על ידי מספר מצומצם של בנקים וחברות ביטוח, שמפוקחים בידי בנק ישראל ורשות שוק ההון. ככה זה מרגיש גם בשטח: מעט גופים, תנאים שונים בין גוף לגוף, ולקוח שלא יודע להשוות לבד.
מי הלווה, ומה קובע כמה כסף הוא יקבל?
שני דברים: הגיל ושווי הנכס. גיל הכניסה משתנה בין הגופים, וטווח מקובל בשוק הוא 55 עד 60. שיעור המימון עולה עם הגיל, כי ככל שהלווה מבוגר יותר, הזמן עד הפירעון קצר יותר.
| גיל הלווה הצעיר | שיעור מימון משווי הנכס, טווח מקובל בשוק |
|---|---|
| 60 עד 65 | 15% עד 20% |
| 66 עד 70 | 21% עד 25% |
| 71 עד 75 | 25% עד 30% |
| 76 עד 80 | 30% עד 36% |
המשמעות לסוכן: לווה בן 62 עם דירה של 2 מיליון ₪ מדבר על סדר גודל של 300 עד 400 אלף ₪, לא על מיליון. מי שלא אומר את זה בשיחה הראשונה, שומע את זה מהבנק בשיחה השלישית, ומאבד את הלקוח.
למה השיחה איטית, ולמה זה בסדר?
כי זו החלטה משפחתית. הדירה היא הירושה. הילדים יודעים את זה, וההורים יודעים שהם יודעים.
ליד למשכנתא הפוכה כמעט אף פעם לא נסגר בשיחה אחת. הוא עובר שיחת היכרות, פגישה, ולפעמים פגישה שנייה עם הבן או הבת. מי שמודד אותו כמו ליד להלוואה רגילה יתייאש אחרי שבוע ויפספס את הסגירה בחודש השני.
הליד הקרוב ביותר בשוק הוא ליד להלוואה כנגד נכס. טווח מקובל בשוק לליד בלעדי כזה הוא 130 עד 180 ₪, עם יחס סגירה של 5% עד 10% ומחזור מכירה של שבועיים עד חודש. בליד למשכנתא הפוכה המחזור ארוך יותר, ולכן העלות האמיתית נמדדת לפגישה שהתקיימה, לא לליד.
איזה ליד לא יסגור, גם אם הוא נשמע מעולה?
שלוש שאלות בשיחה הראשונה חוסכות שלוש פגישות מיותרות. האם הדירה רשומה על שם הפונה, או על שם אחד הילדים? אם היא כבר הועברה, אין על מה לשעבד. האם יש עליה משכנתא רגילה גדולה? יתרה גבוהה נפרעת קודם מתוך ההלוואה החדשה, ולפעמים לא נשאר כמעט כלום. והאם הפונה עצמו בגיל הכניסה, או שהבן התקשר בשבילו? בן שמתקשר זה סימן טוב. אבא שלא יודע שהבן התקשר, פחות.
מה עובד בפגישה?
- פגישה פנים מול פנים. קהל בגיל הזה סומך על בן אדם שיושב מולו, לא על קול בטלפון.
- להזמין את הילדים. הם לא חותמים, אבל הם מחליטים. פגישה בלעדיהם נגמרת ב״נחשוב על זה״.
- מספרים על נייר. כמה כסף, איך היתרה תגדל עם השנים, ומה יישאר מהדירה בעוד עשר שנים. בלי הבטחות, עם תרחישים.
- להציג חלופה. לפעמים הלוואה רגילה כנגד הנכס, או מכירה ומעבר לדירה קטנה, מתאימות יותר. יועץ שאומר את זה מקבל את האמון, ולפעמים גם את העסקה.
לשאר סוגי הלידים בתחום, מיחזור ועד איחוד הלוואות, ראו את המדריך ליועצי משכנתאות. לצד הפנסיוני של אותו קהל, ראו את המדריך לסוכנים פנסיוניים.
רוצה לידים של הלוואה כנגד נכס?
החבילה בחנות מציגה כמות ומחיר מראש, וההזמנה נסגרת אונליין. לידים הלוואה כנגד נכס
שאלות נפוצות
כמה עולה ליד למשכנתא הפוכה?
אין מחירון שוק נפרד למשכנתא הפוכה. הליד הקרוב ביותר הוא הלוואה כנגד נכס, שהטווח המקובל בשוק לליד בלעדי שלו הוא 130 עד 180 ₪.
מאיזה גיל אפשר לקבל משכנתא הפוכה?
זה משתנה בין הגופים המלווים. טווח מקובל בשוק לגיל הכניסה הוא 55 עד 60.
כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא הפוכה?
אחוז משווי הנכס שעולה עם הגיל. טווח מקובל בשוק הוא 15% עד 20% בגילאי 60 עד 65, ועד כ-36% בגיל 80.
האם המוצר מפוקח בישראל?
כן. הוא מוצע על ידי מספר מצומצם של בנקים וחברות ביטוח, שמפוקחים בידי בנק ישראל ורשות שוק ההון.
איפה קונים לידים למשכנתא הפוכה, וכמה זה עולה?
בחנות של Start Point אין מוצר ייעודי למשכנתא הפוכה. המוצר הקרוב הוא לידים להלוואה כנגד נכס, בחבילות של 25, 50, 100, 150, 200, 300 ו-500 לידים, במחיר של 209 עד 155 ₪ לליד לפני מע״מ לפי גודל החבילה. כל ליד נמכר לקונה אחד. הפרטים בדף לידים הלוואה כנגד נכס.